皆さん、こんにちわ。北斗 法蓮です。
今回はご興味おありの方も多いと思いますので
居住用の不動産(住宅)と住宅ローンについてお話ししましょう。

そもそも、不動産とはナンでしょう?
動産、不動産と云う言葉がありますね。
ならば資産、財産のことでしょうか?

実は、この表現が多くの人が誤解を招く大元になっているんです。
居住用の不動産は資産としての価値がない?とも云えます。

それは何故でしょうか?
『オイオイ冗談やないで、そんな事あるか!ナンでやねん!』
そうおっしゃりたいのも能〜く分かります。
では、追々ご説明しましょう。


知人に元、ワールドトレードセンターの最上階で
デリバティヴ・トレーダーをしていた方がいます。

世界中のお金が集まるニューヨークで
一日に数兆円を動かす金融のプロ中のプロ集団です。

その彼が帰国してから一度も家を持たず、
都内の賃貸マンションに家族で住んでいます。

なぜ家を買わないのかと理由を訊くと、曰く日本で住宅を買うのは非常に馬鹿バカしいとのことでした。直近の連絡では、海外移住のため物件を視察して回っているそうです。

そのとき私は、その明確な理由が分かりませんでしたが、金融のプロである彼にはそう思える計算があるのだろうと程度でした。

改めて今何故、金融の超エキスパートである彼が、日本で住宅を買おうとはしないのか?事業から離れて数年、カネ儲けから離脱してるからか?仏道を歩いているからか?分かりませんが見えてきたものがあります。それらをご一緒に考えて行きたいと思います。


私は以前、外国人との取引も多く、相手が私の職業を知らないと
『What do you do?』何の仕事してんの?と、能く訊かれました。
色々やってたんで面倒だから、私は大抵こう答えてました。

『Real estate』リアルエステート。
これは英語で不動産と云う意味ですね。

リアルは、有形の〜とか本物の〜といった意味で、エステートは地所ですから、まーそんな意味だと当時はそう解釈してました。

ところが本当は違うんですね。
語学や語源を知ると色々面白い背景が見えてきます。
その国々の歴史や国民性、知能指数や思考回路も見えてきます。

このリアルとは、スペイン語のレアルが語源で、レアルマドリードってサッカーチームがありますが、王室の〜と云う意味ですから従って、リアルエステートとは"王室の地所"となるのです。

『何?俺ん家が王室の地所?なら俺は王様か?』
などと喜んでる場合じゃありません。王室の地所と云うことは、決してアナタのもの(資産)になることはない。なぜなら、王様のものだから。アナタが幾らその土地にお金をつぎ込もうと。と云う意味です。

ナンだかこれじゃ、一向に納得出来ませんね。
では、もう少し歴史的背景を見てみましょう。

20世紀中ごろ、ヨーロッパでは時代の変化が訪れました。農業時代から産業時代へ。今は情報化時代と呼ばれて既に久しいですね。つまり近年は、大体500年に一度は大きな時代変化が訪れてるんですね。

でもまだ激変中・・ひとつの時代が終焉を迎えるとき、必ず置いていかれる人たちがいます。今を生きる私たち。アタマや心の柔軟体操をして、流れにスイスイ乗って行きましょうね。


話しを戻します。
1500年頃、農地改革(小作農)即ち、農民に土地の所有権を与えるに伴って、領主たちは土地を担保に貸付をする制度を派生的に生み出したんですね。これが抵当権の始まりです。

金融派生商品をデリバティヴと呼ぶのは、既に500年も歴史があるんですね。そして商品と呼ぶからには、提供する側に必ず利益をもたらす。それは利用する人が払う。・・と云うことです。

そうやって領主たちは、農作物を生み出す土地そのものでなく、金融派生商品がカネになると嗅ぎ分けると、銀行を創り莫大な利益を得てゆくのです。

元々、王様の土地。お金を死ぬまで払い続けても、抵当権(担保)が付いてる以上は永遠に王様の土地。

それでも持ち家は本当に資産なのか?
段々、怪しくなってきましたか?w

いえね、決して資産と云うのは丸っきり嘘ではないんですよ。私も実際、不動産屋のときは"マイホームは資産ですよ""早く資産を持ちましょう"と売ってましたし、本当にそう思ってました。

重要なのは、"誰の"資産か?と云うことです。
『そんなモン、自分が払ってんだから自分のモンだろ!』
本当にそうでしょうか?

例えばクルマをローンで買うと、最近では所有者がディーラーなどになってる場合が多いでしょう。途中で勝手に売っぱらわれると、焦げ付いてしまうので保全措置です。だから、こっそりガリバーに査定に行っても売ればバレますよw。

ではアナタの名前はどこにありますか?
使用者欄ですね。そのクルマの持ち主とは所有者ですからアナタではありません。でもお金を払ってるのはアナタですよね。人のクルマに乗せてもらうー代わりにお金を払う。とも云えなくないですか?


同じ理屈で家も抵当権が付いてる間、ローンを完済しない限り銀行や住宅支援機構のものです。アナタは居住者であり、債務者に過ぎません。

その証拠に銀行の財務諸表を見れば一発で誰のものか分かります。貸借対照表には、チャッカリ銀行の資産として計上されています。決してアナタの資産欄ではありません。

例えば、アナタの預金はアナタの純資産と云えます。
だから、これはアナタの財務諸表の資産となり、逆に銀行にとっては鼻くそながらもアナタに利息を支払う必要があるので、負債となります。これは鏡のようなミラー帳簿、一種の二重帳簿とも云えます。このようにアナタの負債は、必ず誰かの資産として計上されているのです。

逸れますが、
住宅ローン所得控除など税制優遇措置があるのは、銀行にとって儲かる話しなので政府に法改正を働きかけ、もっと儲けさせてくれとなるのです。逆に預金は負債なので何の優遇措置も、増して働きかけなどする必要もないのです。こーゆー政府と企業の見えない悪巧みはぎょーさんあります。

戻します。
仮にアナタの貸借対照表を作成すると、資産欄に住宅の取得価格を、負債欄に住宅ローンが計上されます。通常、この両者は同じになるはずです。それがバランスシートと呼ばれる所以ですが・・

住宅所得価格とは、相場や建築会社の利益に左右されます。即ち、市場の動きによってコロコロ変わる(大抵は目減りする≒建物は100%)ものです。従って、クルマも売るときに高級車や外車であればあるほど、買取価格よりもローン残債が残るのと同じです。

では、ローンを繰り上げ返済を文字通り繰り返して、完済すれば良いのか?と云うと、実は完済してもアナタのものにはならないのです。

驚愕でしょ?
納得出来ない人は、それを確かめる簡単な方法があります。

それは固定資産税でも住民税でも保険税でも、事業をされている方は消費税、法人税なんでもそうですが、ずっと放って置いて見て下さい。完璧に無視していると、2ヶ月目から14.6%のアコム並の延滞税が付き始め、それでも無視していると或る日突然、裁判所から強制執行の命令書が下り、住宅を差し押さえられ競売にかけられます。

銀行とかの抵当権があるから、もう搾り取れないんじゃないの?
そんな事はありません。税金は全ての抵当権を優先して支払われます。例え自己破産しても税金だけは免責にはなりません。

即ち、先ほど申し上げたように余程、頭金を入れてない限り、落札価格が残債を大きく下回りますから、銀行などの取り分がヘタすると不足し、家を失ってもまだ残りを請求されることになり兼ねません。


これでもうお分かりですね。
例えローンを返し終えても、国のものみたいなモンです。
正に、王室の地所たる所以ですね。

本当の資産家、リアルリッチは持ち家を資産とは見做しません。
本当の資産とはあくまで収入財源、お金を生み出すキュッシュフローの役目を果たすものに限ると知っているからです。

住宅ローン+修繕費+管理費+固定資産税などを考慮し、それに自分が居住するアパート代を足しても、まだ相場的に家賃設定がそれらを上回る場合、つまりお金を生み出すことが成り立つ場合のみ、資産と云えるでしょう。


昔から日本人は借金が嫌い。
と云う人種だったそうです。今でもクルマは現金で買うと云う人もいるでしょう。カードが大っ嫌いと云う人もいるでしょう。でも、住宅ローンもキャッシングやリボ払いと同じく、ただの借金です。

それでも多くの人が住宅ローンを利用しますし、我が家を手に入れると云う夢のマイホーム計画が人生に組み込まれている人にとっては、住宅ローンだけは別と思っている人も少なからずいます。

抵当権や住宅ローンなどを意味する
モーゲージとは、『死ぬまで続く取り決め』が語源です。

3000万のローン、3%固定金利で元利金等返済30年。
利息は、15,533,235円。総支払額は45,533,235円です。
利息だけでカイエンや、Sクラス、7シリーズが買えます。

それでも家を買いますか?
って昔ドラマがありましたねバブル期に。


なんか今回はゲッソリさせる話しで申し訳なかったですね。

持ち家を買うと云うのは悪い話ばかりではありません。現実的には、子供の友達がみんな持ち家で肩身が狭いので可愛そうとか。。伸び伸び育てて行ってやりたいとか。。部屋を与えて子供の喜ぶ顔が見たいとか分かりますけどね。家族の結束も高まるとか。ホントかなぁ〜・・

社会的信用も得られますし(これも本当は表面上ですが・・)クレジットカードが作りやすいとか(これもカモになるだけの話しですが・・)事業されてると担保に入れられるとか(これも一切合財失い兼ねませんが・・。す・・すいませーん)


まー兎に角、
今日お話したことを知ってるか否かで
それらを踏まえて心構えを持つか否かで

随分とまた違った選択肢もあるかと思いますので。
皆さんのご参考になりましたかどうか・・
なんせ銀行や国の食い物にならぬよう、
生き生きとした人生を送りたいものですね。

長くなりましたので最後に、
繰り上げ返済は、お金が溜まったからといって慌ててしないこと。
あくまで貯蓄も平常通り出来た上で、余剰金があれば考えること。

宝くじが当たっても慌てて一括返済しないこと。
繰上げ返済もそうですが、お金はモノを買ったり、返済すれば手元から消えてなくなります。一例ですが、利回り8.7%複利で5年未満で完済した上で、その後も養老資金として運用出来ますから。


皆さん、能く能く勉強し自分を教育して下さいね。
法灯明、自灯明。己自身を拠り所とする為には学ぶしかないです。


本日もご訪問おおきに、
ご愛読有難う御座いました。


感謝合掌
北斗 法蓮 百拝